2019年二手房贷款利率是多少，二套房贷款利率怎么算-网站问答网

2019年是中国房地产市场信贷政策发生深刻变革的一年，也是房贷定价机制由“基准利率”向“市场报价利率（LPR）”过渡的关键转折点，核心结论在于：2019年二手房贷款利率在整体保持稳健的基础上，呈现出“前高后稳、机制重塑”的特征，实际执行利率因城施策分化明显，且在8月份正式迎来了LPR改革，标志着房贷利率定价逻辑的根本性改变。

对于购房者而言，理解这一年的利率波动与政策逻辑，不仅有助于回顾当时的购房成本,更能深刻理解当前房贷政策的演变脉络。

政策背景：LPR改革重塑定价逻辑

2019年以前，二手房贷款利率的定价主要参照央行公布的“贷款基准利率”，2019年8月17日，央行发布公告宣布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制,这一举措彻底改变了房贷利率的计算方式。

定价机制切换 自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
政策过渡期的平稳衔接 在2019年10月8日之前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的贷款，仍按原合同约定执行，这保证了2019年二手房贷款利率在政策切换期的平稳过渡,避免了市场出现大幅波动。
“房住不炒”的基调延续 尽管定价机制改变，但央行明确强调，房贷利率不下降，保持与房地产市场调控目标一致，LPR改革的初衷是疏通货币政策传导机制，降低实体经济融资成本,而非直接刺激房地产。

利率水平：基准利率与实际执行利率的博弈

在LPR改革落地前后的不同阶段，2019年的房贷利率表现出了不同的数值特征,但整体资金成本相较于2018年和2017年有所松动。

基准利率保持稳定 2019年全年，5年以上贷款基准利率维持在90%不变，这是所有利率计算的锚点,也是LPR改革前的直接参照标准。
实际执行利率普遍上浮 在LPR改革前，银行在审批二手房贷款时,通常会在基准利率基础上进行上浮。
- 首套房贷：多数城市的实际执行利率约为基准利率上浮10%至20%，即39%至5.88%之间。
- 二套房贷：调控严格的城市，二套房利率通常上浮20%至30%，即88%至6.37%,甚至更高。
LPR初期的利率水平 2019年10月8日LPR机制正式应用于房贷后，5年期以上LPR在当年11月和12月均维持在80%。
- 按照新政，首套房贷利率最低为4.80%，但在实际操作中，大多数银行为了符合调控要求，依然执行“LPR+加点”的模式，实际利率普遍在40%左右,与改革前的实际水平基本持平。

城市差异：一线严控与二三线松动的并存

2019年，不同城市的二手房贷款利率呈现出显著的“因城施策”特征,这种差异反映了各地房地产市场的冷热程度。

一线城市：高压管控，利率高位运行 北京、上海、深圳、广州等一线城市，由于人口流入量大和房价坚挺,信贷政策持续收紧。
- 北京：首套房贷普遍维持在基准利率上浮10%（5.39%）或更高。
- 深圳：部分银行首套房利率甚至出现上浮15%至20%的情况，二套房利率更是逼近6.5%。
二线城市：分化明显，部分微降 部分热点二线城市如苏州、西安、成都等，在2019年上半年曾出现房贷利率上涨的态势，但随着下半年市场降温，部分银行开始下调房贷利率以促进成交，下调幅度通常在5-10个基点左右。
三四线城市：去库存压力下的宽松 对于库存压力较大的三四线城市，银行为了刺激二手房交易，房贷利率相对较低，部分城市首套房利率可以做到基准利率（4.90%）甚至微调,放款速度也明显快于一二线城市。

贷款策略：如何优化购房成本

面对2019年复杂的利率环境，购房者需要采取专业的策略来降低融资成本,以下是基于当时市场环境的专业建议：

善用公积金贷款组合 2019年，5年以上公积金贷款利率维持在25%,这是所有购房贷款中利率最低的品种。
- 策略：在购买二手房时，应尽可能用满公积金贷款额度，对于剩余房款，再申请商业贷款，这种“组合贷”模式能有效拉低整体加权平均利率。
合理选择还款方式 二手房交易中，房龄较老可能导致贷款年限缩短,进而影响月供压力。
- 等额本息：适合收入稳定、前期资金压力较大的年轻购房者，月供固定,便于规划收支。
- 等额本金：适合前期收入较高、希望节省总利息的购房者，虽然前期月供较高，但随着本金偿还,利息支出会逐月递减。
关注LPR转换窗口期 对于2019年发放的商业贷款，央行在2020年给出了存量房贷转换LPR的机会，虽然这是后话，但在2019年签订贷款合同时，购房者应留意合同中关于“利率调整方式”的条款,为后续的转换预留空间。