可以，正在还房贷的房子完全具备再次抵押贷款的资格，前提是房屋拥有足够的“净值”。
对于许多有资金周转需求的购房者来说，手中的房产不仅是居住场所，更是重要的金融资产，很多人并不清楚，即便名下的房产还在按揭还款中，只要满足特定条件，依然可以通过二次抵押或按揭转贷的方式获取资金，针对大家普遍关心的还房贷的房子能抵押贷款吗这一问题，核心答案取决于房屋的当前市场价值减去剩余房贷余额后,是否留有可贷空间。
核心逻辑：房屋净值是关键
银行或金融机构在审批此类贷款时，首要考察的是房屋的“净值”,计算公式非常简单：
可贷额度 = 房屋当前评估价 × 抵押率 - 剩余房贷本金
通常情况下，银行的抵押率在70%左右，举例说明，如果您的房子目前评估价值为300万元，剩余房贷为100万元，300万 × 70% - 100万 = 110万元，这意味着您理论上最高可以再贷出110万元，如果计算结果为负数，即房贷余额过高，导致房屋没有剩余价值,则无法进行抵押。
两种主流操作路径详解
根据资金需求、利率偏好及个人资质，还贷中的房产进行抵押主要有两种操作模式,各有优劣：
二次抵押（简称“二抵”）
这是指在不结清原房贷的情况下,直接向银行申请将房屋作为第二顺位抵押物。
- 适用人群： 原房贷利率极低、不愿结清原贷款、或者急需短期资金周转的人群。
- 优势： 流程相对简单，无需筹集“过桥资金”来结清上一笔贷款，放款速度快,节省了垫资费用。
- 劣势： 贷款额度相对较低，且利率通常会比首次抵押（一抵）略高。
- 限制： 并非所有银行都接受二抵业务，通常要求原贷款行与现申请行必须一致,或者原贷款行必须出具书面同意文件。
按揭转抵押（简称“转贷”或“经营贷置换”）
这是目前市场上较为热门的方式，即通过垫资结清原按揭贷款，解除房产抵押，然后将房屋以全新的经营性抵押贷款形式抵押给银行,从而获得更低利率和更高额度。
- 适用人群： 原房贷利率较高（如存量房贷）、名下有营业执照（或愿意配合注册）、追求长期低息资金的人群。
- 优势： 利率优势明显，目前部分地区的经营性抵押贷款利率已降至3%左右，远低于许多人的存量房贷利率；贷款期限长，最长可达10-20年；额度高，最高可达评估值的70%。
- 劣势： 流程繁琐，涉及垫资成本；对借款人的征信、流水及经营背景要求严格；合规风险需自担（必须确保贷款资金用于经营，而非流入楼市）。
银行审批的硬性指标
为了确保贷款顺利获批,借款人必须满足以下专业门槛：
- 房龄要求： 一般要求房龄在20年或30年以内，房龄过老，房屋贬值风险大,银行会降低抵押率或直接拒贷。
- 征信状况： 征信报告是底线，近两年内不能有连三累六的逾期记录（连续3个月逾期或累计6次逾期），负债率不能过高,查询次数不宜过多。
- 还款能力： 银行会严格核查收入证明及银行流水，通常要求月收入必须是现有月供（原房贷+新贷款月供）的2倍以上。
- 房产性质： 住宅、商铺、写字楼均可抵押，但住宅的通过率最高，额度最大，利率最低，商业性质房产的折价率通常只有50%。
推荐办理平台与渠道选择
选择合适的渠道直接决定了贷款的成本和成功率,以下按推荐优先级排序：
国有四大行及股份制商业银行（首选）
- 特点： 利率最低，额度最稳,安全性最高。
- 适用场景： 借款人征信极好，有真实的经营背景,且房产地段优质。
- 建议： 优先咨询原贷款银行，因为原银行掌握您的还款记录，办理二抵或转贷时，审批速度和沟通成本最低，工行、建行、招行等都有成熟的“e抵快贷”或“随房e借”产品。
地方性城市商业银行（备选）
- 特点： 政策相对灵活，对房龄和征信的要求可能比大行略宽松，但利率会稍高0.2%-0.5%。
- 适用场景： 四大行审批未通过,但资质尚可的借款人。
正规助贷机构或中介（辅助）
- 特点： 熟悉各银行进件标准，能够根据客户情况精准匹配银行,提高通过率。
- 适用场景： 征信有轻微瑕疵、流水不足、或者对银行产品完全不了解的借款人。
- 风险提示： 市场中介鱼龙混杂，务必选择正规、收费透明的机构，切勿支付“前期查档费”或高额“包过费”。
专业解决方案与风险提示
针对不同需求,提供以下具体操作建议：
- 低息置换法。 如果您的原房贷利率在4.5%以上，且名下有公司（或愿意过户一个空壳公司），建议选择“按揭转经营贷”，虽然需要支付0.5%-1%的垫资过桥费，但长期来看，3%左右的利率能节省巨额利息。
- 快速周转法。 如果您只需要短期资金（半年到一年），且原房贷利率很低（如公积金贷款），建议直接申请“二次抵押”,不要为了短期资金结清原本优质的低息贷款。
重要风险警示：
在操作过程中，必须严守合规底线，目前监管严查消费贷、经营贷违规流入楼市或股市，一旦被银行查出资金用途违规，银行有权要求您立即一次性结清所有贷款，这将导致巨大的资金链断裂风险，贷款资金发放后，必须严格按照申请用途（如装修、购买设备、支付货款）提供受托支付凭证,切勿直接转回本人账户或用于买房首付。
只要您的房产有净值，还房贷的房子能抵押贷款吗就不再是一个疑问句，而是一个如何操作的选择题，建议您先计算房屋净值，再根据自身征信和资金用途，优先咨询原贷款银行,选择最适合自己的二抵或转贷产品。
