商住楼房因其兼具商业和居住属性，成为不少投资者和创业者的选择。不过这类房产的贷款流程比普通住宅更复杂，不同平台的审核标准和产品差异也较大。本文整理了银行、互联网金融平台、开发商合作机构三大类渠道的贷款政策，详细对比各平台的利率、额度和审批要求，手把手教你避开贷款路上的坑。
一、商住楼房贷款的特殊性
很多人可能以为商住楼和普通商品房贷款差不多，其实这里面的门道可不少。首先商住楼的土地性质是商业用地，产权年限通常只有40-50年，这就导致贷款期限普遍比住宅短，大部分银行最多贷10年。而且商住楼的首付比例更高，很多平台要求首付50%起，有些甚至要付到60%。
再说说利率，现在首套住宅贷款利率最低能到3.8%，但商住楼普遍在5.5%-6.8%之间。举个例子，同样是贷款200万，商住楼每月要比住宅多还3000多块。所以准备申请的朋友一定要提前算好账，特别是那些打算出租回本的，要考虑租金能不能覆盖月供。
二、主流贷款平台横向对比
先说大家最熟悉的国有四大行，中行、建行现在对商住楼贷款相对开放。不过要注意两点：一是只接受现房抵押，期房基本不批；二是要求企业主体申请，个人名义很难通过。建行有个特色产品叫"商户通"，最高能贷到评估价的50%，但需要提供连续12个月的经营流水。
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股份制银行里，平安银行和招商银行政策更灵活。平安最近推的"商住贷"支持组合贷，可以用住宅做抵押物来提升额度。不过他们有个硬性要求——房产必须带租约，而且要提供至少两年的租赁合同。招行则侧重评估地段价值，像北京中关村、上海陆家嘴这些核心区域的商住楼，最高能贷到55%。
互联网金融平台这两年也开始涉足这个领域，像平安普惠的"商房抵押贷"审批速度很快，3天就能放款。不过利率偏高，年化要7.2%起，适合急需用钱的朋友。京东金融和度小满也有类似产品，但额度普遍不超过200万，而且对征信要求特别严，近半年查询不能超过6次。
三、容易被忽略的申请细节
很多人在准备材料时容易踩坑，比如说房产评估报告这个环节。银行通常会指定评估公司，收费在500-2000元不等，自己找的评估机构可能不被认可。还有收入证明，如果是企业主，不仅要提供对公账户流水，还要附上纳税申报表，这点很多人都会漏掉。
关于还款方式的选择，商住楼贷款通常有等额本息和先息后本两种。打算短期持有的选先息后本压力小，但总利息会多出15%-20%；长期持有的建议选等额本息更划算。另外要注意部分银行会收取提前还款违约金，一般是剩余本金的2%-5%，签合同时一定要问清楚。
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四、开发商合作的融资渠道
现在很多商住楼盘会和金融机构合作推出首付分期政策。比如某知名开发商的"5%首付计划"，剩下的首付款可以分3年还清。不过这种方案的实际资金成本很高，折算成年利率要12%以上。还有些开发商会提供回购担保，承诺三年后按原价回购，这种模式要特别注意合同条款，很多都有附加条件。
如果手头有其他资产，可以考虑组合融资。比如把住宅抵押给银行做经营贷，再用这笔钱全款买商住楼。这样操作的好处是利率能降到4%以下，不过要承担经营贷被抽贷的风险。最近杭州就有个案例，因为资金流向被查到违规，银行要求提前归还200万贷款。
五、这些情况千万别碰商住贷
虽然商住楼看着收益高，但有几种情况真的不建议贷款买：一是三四线城市的商住项目，空置率普遍超过40%；二是产权只剩20年以下的，可能还没还完贷款就要续交土地出让金；三是带返租协议的，很多开发商前三年给8%的租金回报，到期后实际租金连3%都不到。
最后提醒大家，现在有些中介打着"包装贷款"的旗号收费，承诺能搞定银行流水、收入证明。其实从去年开始，银保监会就要求各银行加强资金流向审查，这些操作风险极大。与其冒险造假，不如提前半年做好贷款规划，比如把信用卡使用率降到50%以下，保持稳定的银行流水记录。
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总之商住楼贷款是个技术活，选对平台只是第一步，更重要的是根据自身资金状况和投资计划，选择最合适的融资方案。建议申请前至少对比三家银行的方案，别怕麻烦，毕竟这关系到未来十几年的大额资金支出。
